Welk effect zal de corona crisis op de vastgoedprijzen hebben?
UPDATE 4/11: Plaatsbezoeken Opnieuw Verboden.
Gezien de nieuwe maatregelen zijn plaatsbezoeken opnieuw verboden.
Hoewel, want de beroepsfederatie is naar de Raad Van State getrokken om deze maatregelen aan te vechten. De reden? Het staat niet in het Ministrieel Besluit én notarissen hebben wel de toestemming om plaatsbezoeken te doen. In afwachting van meer duidelijkheid doen wij bij Straf Vastgoed in elk geval geen plaatsbezoeken. In afwachting van meer nieuws bereiden wij alvast een nieuw artikel over het effect op de vastgoedmarkt voor… To be continued ;).
—
We schreven in het begin van de lockdown al over het verwachte effect op de vastgoedmarkt.
We zien nu ondertussen ook heel wat artikels opduiken met nogal sensationele titels:
Als eigenaar van een woning is het natuurlijk wel even schrikken als je zo’n titel ziet. Met dit artikel gaan we dieper in op het onderwerp en onderzoeken we of je je als eigenaar zorgen moet maken. Het goede nieuws: volgens ons niet ;).
Speculatie
Laat ons beginnen met te zeggen dat niemand echt weet wat de vastgoedprijzen zullen doen. Hieronder een slide uit een seminarie dat we geven rond investeren in vastgoed:
Zoals je kan zien, zijn veel berichten tegenstrijdig. Vele ‘experts’ die hierover vaak aan het woord komen zijn mensen uit het bankwezen, die zelf eigenlijk geen enkele echte voeling met deze sector hebben. Zij bestuderen cijfers en trekken daaruit conclusies, wat ons ook meteen bij het volgende probleem brengt: ‘gemiddelde vastgoedprijzen’.
Het probleem van gemiddelde vastgoedprijzen.
Vastgoed is super specifiek, waarbij de ligging en staat van het pand de hoofdfactoren zijn die de prijs bepalen. Een gemiddelde vastgoedprijs in België is mss leuk voor enkele economen om mee te goochelen maar zegt voor u als eigenaar eigenlijk helemaal niks.
Een verkrotte chalet in de Ardennen die openbaar verkocht moet worden omdat de familie het niet eens raakt over de prijs in een dorp dat de laatste jaren een sterker dan gemiddelde vergrijzing en leegloop kent zal allicht geen verkooprecords breken.
Daarentegen, een compleet gerenoveerd en gestyled 2 slk appartement van 85m2 met zuid terras en zicht op het MAS (eilandje) in een klein gebouw met garage dat mits een sterke marketingcampagne door een capabele vastgoedmakelaar op de markt wordt gezet misschien wel…(dat was inderdaad een lange zin).
Nochtans bepalen ze beiden de ‘gemiddelde vastgoedprijs’ evenhard.
Zo kennen bijvoorbeeld de gemiddelde appartementsprijzen op Linkeroever een spectaculaire stijging in de voorbije 5 jaar van maar liefst 38%. (bron Notarisbarometer).
Als eigenaar zou u nu denken, dat u een fantastische zaak hebt gedaan. Maar die stijging komt er eigenlijk bijna uitsluitend door het grote aantal nieuwbouwappartementen dat daar in de voorbije jaren verkocht werd (projecten zoals bijv. Regatta).
Hieronder een voorbeeld van de prijsevoluties in Antwerpen tussen 2017-2018. Een groot verschil per stadsdeel dus…
Zo zie je maar, gemiddelde prijzen zeggen helemaal niks en zijn voor jou als eigenaar geen meerwaarde.
‘Clickbait’
Ten derde, is het niet altijd verstandig om te vertrouwen op wat er in de media over dit onderwerp wordt geschreven. Vastgoedprijzen is namelijk zo’n onderwerp waarover in de media graag gespeculeerd wordt. Het is een onderwerp dat de mensen bezighoudt en daardoor vaak veel bezoekers en reacties uitlokt op de nieuwssites. Om het met een modern woord te zeggen, vaak zijn deze artikels ‘clickbait’ (de afbeelding bovenaan is daar een mooi voorbeeld van).
Dus, benieuwd wat de vastgoedprijzen in jouw buurt doen voor jouw specifiek type vastgoed? Laat u niet leiden door sensationele titels of gemiddelde prijzen. Contacteer gewoon een aantal lokale makelaars en laat die hun werk doen.
Welke factoren beïnvloeden de vastgoedprijzen?
- De koopkracht van gezinnen
- Hoeveel kunnen de gezinnen besteden aan de aankoop/afbetaling van hun woning?
- De kredietmarkt
- Hoe makkelijk is het om een lening te krijgen?
- Hoe goedkoop/duur is lenen?
- Hoe makkelijker en goedkoper lenen, hoe meer vraag er is naar woningen en dus hoe hoger de prijzen
- Fiscaliteit
- Welke stimulansen of remmingen zet de overheid op het aankopen van vastgoed?
- Demografie
- Stijgt of daalt de bevolking?
- En hoe is ze samengesteld?
Deze 4 factoren bepalen eigenlijk vraag en aanbod op de vastgoedmarkt wat uiteindelijk zorgt voor prijsdalingen of stijgingen.
Welk effect zal de corona crisis op deze factoren hebben?
Koopkracht van de gezinnen
Het goede nieuws daarbij is dat de NBB in zijn recentste studie spreekt van een slechts beperkte impact op de koopkracht van de gezinnen en een verwacht snel herstel van de economie. Er wordt verwacht dat de koopkracht van de gezinnen slechts daalt met 1,5% tov 2019. Dat blijft dus zeer beperkt en brengt de afbetalingscapaciteit van een hypotheek niet meteen in het gedrang.
De kredietmarkt
Zonder een krediet (lening) zou een woning aankopen voor de meesten onder ons onmogelijk zijn. De vastgoedmarkt is daardoor dus eigenlijk voor een groot stuk ook een kredietmarkt.
Daarin verandert er toch wel wat. Eind 2019 maakte de NBB (Nationale Bank van België) ontlenen al moeilijker: 100% van de aankoopprijs ontlenen kon enkel nog voor de eerste eigen gezinswoning. Nu maakt de NBB bekend dat dit wordt herleid naar 90%, wat toch voor een aanzienlijk hogere eigen inleg zorgt bij de aankoop van een eerste woning. En dit zorgt uiteraard voor een daling in de vraag naar woningen. We zien dit als de grootste ‘bedreiging’ voor mogelijke prijsdalingen in het vastgoed. Een positieve noot: een hogere inleg betekent natuurlijk ook minder lenen en dus een minder hoge (maandelijkse) hypotheek.
Voor een cijfervoorbeeld en meer achtergrondinformatie verwijzen we naar ons artikel: Corona en jouw hypotheek.
Fiscaliteit
Eind 2019 werd de woonbonus afgeschaft (een toch wel grote steunmaatregel die wegvalt). Tot vlak voor de corona crisis liep het aantal transacties in Vlaanderen in Q1 van 2020 met 3.3% terug tov Q1 2019 (specifiek van 1/1/2020 tot 18/3/2020, start van de ‘lockdown’) en dat was waarschijnlijk een effect van het wegvallen van die bonus. Maar het echte effect zal gezien deze crisis dus onmogelijk in te schatten zijn.
We mogen ook niet vergeten dat alle steunmaatregelen die de overheid nu uitgeeft om getroffenen te compenseren in deze crisis uiteindelijk zullen betaald moeten worden door de belastingbetaler. Gezien de reeds gigantische overheidsschuld zit er dus niks anders op dan hogere belastingen te heffen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat er een belasting komt op effectieve huurinkomsten ipv op het Kadastrale Inkomen, ook hier mogen we de impact voor beleggers niet gaan onderschatten.
Hier is het dus nog even uitkijken naar het volle effect van wegvallen woonbonus en de mogelijke maatregelen t.o.v. beleggingsvastgoed om hieruit conclusies te trekken.
Lockdown en de thuissituatie.
Als er één ding duidelijk wordt tijdens een lockdown, dan is het wel dat wanneer een gezin momenteel in een ongunstige thuissituatie zit: te klein, slechte buren, etc. dat dit probleem de voorbije weken wel heel duidelijk zal zijn geworden. Het verwachte effect daarvan is dat er heel wat gezinnen zullen beslissen om daardoor de aankoop/zoektocht naar een nieuwe woning in gang te zetten. We sluiten niet uit dat dit opnieuw voor een rush zal zorgen in het segment van ‘betaalbare’ instapklare woningen en appartementen.
UPDATE 15/5: De Vastgoedmarkt Trekt Opnieuw Aan.
Plaatsbezoeken zijn sinds 11 mei opnieuw toegestaan. We merken een verhoogde aanvraag van bezoek sindsdien, waarbij alle kijkmomenten en bezoeken snel volgeboekt worden. Het ziet er dus naar uit dat de vastgoedmarkt snel zijn tempo van voor de lockdown opnieuw zal hernemen.
Gezien reizen hoogstwaarschijnlijk beperkt zal worden, verwachten we ook een drukke zomer voor vastgoed. Normaal zijn de maanden juli & augustus zeer rustig op het gebied van aantal transacties in de sector. Echter zullen veel kopers en verkopers door het thuis zitten geconfronteerd worden met een thuissituatie die niet ideaal is: te klein, geen buitenruimte, slechte buren, geen leuke buurt, etc. Daarom zullen volgens ons veel gezinnen door de beperkingen op reizen deze tijd gebruiken om hun woonwensen te realiseren.
Wat normaal een slechte periode is om te verkopen (juli-augustus) kan nu net een troef worden om deze zomer al te starten met je woning op de markt te zetten.
Om te concluderen.
Allicht is een impact op de gemiddelde prijzen te verwachten. Gezien de grote vraag en baksteen in de maag van de Belg verwachten wij dat deze gemiddelde daling zeer beperkt blijft.
Maar belangrijker, wat met uw appartement of woning in Antwerpen?
Als het aankomt op instapklare woningen verwachten we door deze situatie zeker een daling in de vraag maar niet in die mate dat een echte prijsdaling zich ook zal doorzetten. Daarvoor blijft de vraag naar instapklare appartementen en woningen in een centrumstad en zijn districten als Antwerpen nog te groot.
We mogen ook niet vergeten dat de vastgoedprijzen in Antwerpen de voorbije jaren mooie meerwaarden kenden. Zo steeg de prijs voor appartementen op 5 jaar tijd met 18% en voor woningen met 15%. Een afremming of zelfs lichte daling hoeft daarvoor niet nefast te zijn voor u als eigenaar.
Benieuwd naar de waarde van je woning? Dan adviseren we je om een aantal lokale makelaars uit te nodigen voor een (gratis) schatting.
Voor dagelijkse tips en updates m.b.t. deze situatie volg je ons best op Instagram.
Bronnen: Notarisbarometer, NBB.be, Investr.be, Fednot.be, Detijd.be
