Het is een vraag die elke koper zich vroeg of laat stelt (als je ’t ons vraagt, liefst zo vroeg mogelijk): hoeveel registratiebelasting moet ik betalen bij de aankoop van een woning? Zeker met de afschaffing van de woonbonus is er een en ander veranderd in de regelgeving. Zoom samen met ons in op het verkooprecht anno 2021 in Vlaanderen en start voorbereid aan je huizenjacht.
Registratiebelasting: wat is dat juist?
Wanneer je interesse hebt in een woning, kijk je beter wat verder dan de vraagprijs. Bij de aankoop van je nieuwe stek komen dan ook heel wat extra kosten kijken. Onlangs bleek nog dat die kosten voor jonge kopers vaak een koude douche zijn. Net daarom is het zo belangrijk om goed te weten wat de registratiebelasting is, want da’s de grootste kostenbrok.
De registratiebelasting is een belasting die je moet betalen wanneer je een bouwgrond of woning koopt. De overheid int het verkooprecht – want zo heet de registratiebelasting officieel – via de notaris. Dat betekent dat je bij het verlijden van de akte niet alleen de notariële kosten betaalt, maar ook het verkooprecht. Je notaris bezorgt dit bedrag vervolgens aan de fiscus. De kostprijs van deze belasting hangt af van de regio van je woning: Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben er alle drie een andere regelgeving rond. Wij kijken in deze blog specifiek naar Vlaanderen, omdat we met Straf in regio Antwerpen zitten.
Het verkooprecht in Vlaanderen
In Vlaanderen val je onder een van onderstaande drie opties als het aankomt op de registratiebelasting:
- 10% van de aankoopsom: voor onroerend goed dat niet aan de voorwaarden voor vermindering voldoet
- 6% van de aankoopsom: voor de aankoop van een enige eigen woning (geen paniek: we leggen dat verder beter uit)
- 5% van de aankoopsom: wanneer je de woning Ingrijpend Energetisch gaat Renoveren (IER)
Tot 1 januari 2020 betaalde je nog 7% registratiebelasting op een enige eigen woning, maar met het verdwijnen van de woonbonus verlaagde de Vlaamse overheid het verkooprecht naar 6%. Hetzelfde geldt voor IER: dat zakte van 6% naar 5%.
Als de cijfers nu al voor je ogen dansen – no worries. We overlopen alle types belastingen stap voor stap, zodat je na ’t lezen van deze blog aan iedereen die ’t wil weten het principe van het verkooprecht kan uitleggen. Alweer iets om toe te voegen aan je vaardigheden op LinkedIn!
Registratiebelasting van 10%: de regel waarop heel wat uitzonderingen gelden
In het algemeen vertrek je bij de aankoop van een woning altijd bij een belasting van 10%. Dan gaat je notaris kijken naar enkele voorwaarden die je eventueel recht geven op een verlaagd tarief. Die bespreken we hieronder.
Wanneer mag je bijvoorbeeld al zeker zijn van een belasting van 10%? Als je:
- Al eigenaar bent van een onroerend goed en niet van plan bent om het te verkopen (bijvoorbeeld een tweede verblijf)
- Niet van plan bent om zelf in te trekken in de woning: bijvoorbeeld als je het wil verhuren
- Het pand aankoopt om een organisatie of vereniging in onder te brengen (rechtspersoon)
- Een bouwgrond aankoopt: het verlaagde tarief geldt alleen voor bestaande woningen
Heb je nog niets gelezen dat je verhindert om in aanmerking te komen voor een gunsttarief? Keep on reading – it only gets better from here.
Verlaagd tarief van 6% registratiebelasting: aan welke voorwaarden moet je voldoen?
Wie vloeiend Notariaans spreekt, vindt hier een overzicht van alle criteria. Wie niét vloeiend Notariaans spreekt (join the club), leest beter verder. We deden ons best om elk puntje zo helder mogelijk te formuleren.
Kort door de bocht geniet je van 6% registratiebelasting als het gaat om de aankoop van de enige eigen gezinswoning. Qué?
- Enige: het is (binnenkort) de enige woning die je in je bezit hebt. Anders gezegd: als je al een penthouse aan zee hebt, of een gezellige chalet ergens bij de Baraque de Fraiture, dan val je af.
- Eigen: het gaat weldegelijk om de woning waarin je zelf zal wonen. Als je dit pand dus wil kopen om vervolgens te verhuren, geldt de 6% niet.
- Gezinswoning: het moet gaan om een bestaande woning, die vooral (of uitsluitend) dient om in te wonen. Bouwgronden zijn dus uitgesloten van dit gunstregime.
We zeiden het al: kort op de bocht komt het daar op neer – maar Vlaanderen zou Vlaanderen niet zijn als er niet nog extra voorwaarden zijn. We sommen ze hieronder op:
- Je hebt alleen recht op het verminderd tarief als natuurlijk persoon. Als rechtspersoon kom je dus niet in aanmerking. Wij googelden nog even het verschil tussen beiden (uiterààrd gewoon om te dubbelchecken), en frissen met plezier je geheugen even op: een rechtspersoon is per definitie een organisatie of vereniging die juridisch als een eenheid fungeert, terwijl een natuurlijk persoon gewoon de persoon zelf is (zoals jij, als je van plan bent om met je gespaarde centen een eigen stek aan te kopen).
- Het moet gaan om een zuivere aankoop. Je las hierboven al over je gespaarde centen: het moet dus wel degelijk om een transactie met geld gaan, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een ruil.
- Je koopt de gehele volle eigendom. Dat betekent dat je eigenaar van de naakte eigendom bent, én vruchtgebruiker bent. In other words: je beschikt niet alleen over de stenen, maar mag er in wonen ook.
Tot slot is er ook nog de kwestie van de domicilieverplichting. Tot juni 2020 had je 2 jaar de tijd om je effectief te laten inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van de woning. Als je een totaalrenovatie plant, is dat al wel eens krap. Daarom is de domiciliëringstermijn sinds deze zomer opgetrokken naar 3 jaar.
Wat als je op het moment van je aankoop nog eigenaar bent van een andere woning?
Dan maak je nog steeds kans op het verminderd tarief. Je moet er dan alleen voor zorgen dat je het pand of de bouwgrond verkoopt (of ‘vervreemdt’, zoals de notaris het graag zegt) binnen het jaar nadat de notariële akte van je nieuwe woning verlijdt. Ook moet je kunnen aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de aankoop van je nieuwe en de verkoop van je oude woning. Wordt je oude woning onteigend binnen het jaar na de akte? Dan heb je ook recht op het gunsttarief.
Je kan het verlaagde tarief trouwens ook steeds achteraf aanvragen, als je dat niet meteen deed bij de aankoop van je woning. Zolang je bovenstaande criteria invult, kom je in aanmerking. De overheid werkt dan met een teruggave.
Verlaagd tarief van 5% voor een Ingrijpende Energetische Renovatie: welke werken vallen daar juist onder?
Naast het voordelige tarief van 6% voor de enige eigen woning, is er ook nog de gunstige belasting van 5% als je van plan bent om je woning Ingrijpend Energetisch te Renoveren (IER). Enne, de werken die je daarvoor moet uitvoeren, gaan toch iets verder dan alleen maar die ramen van enkel glas vervangen (sorry voor de reality check).
De verlaagde belasting van 5% is sinds 1 januari 2020 van toepassing op woning die energetisch gerenoveerd worden én sinds 1 januari 2021 ook op sloop, gevolgd door een herbouw. Met andere woorden: als je een bestaande woning sloopt om er een gloednieuw gebouw op te zetten, val je sinds kort ook onder het 5%-tarief. Weet wel dat die herbouw ingrijpend moet zijn: de nieuwbouw moet minstens 800m3 of minstens een wooneenheid omvatten. Gaat het eerder om een gedeeltelijke herbouw? Dan moet je 75% van de buitengrenzen van het nieuwe gebouw (dan hebben we het over buitenmuren, daken, vensters en deuren) nieuw gebouwd zijn. Niet zeker of jouw project onder herbouw valt? Hier lees je daar meer over.
Oké, even terug naar die IER (Ingrijpende Energetische Renovatie). Je renovatie valt onder een Ingrijpende Energetische Renovatie als je:
- de opwekkers die een specifiek binnenklimaat creëren, volledig vervangt. Het gaat dan over installaties voor verwarming, koeling, warm water, enzovoort.
- minstens 75% van de buitenschil (muren, dak, vloer, gevel) isoleert volgens EPB-eisen.
- Een bouwaanvraag of stedenbouwkundige melding indient: heb je geen aanvraag nodig, dan kom je sowieso niet in aanmerking.
- een architect onder de arm neemt: da’s ergens logisch, want een architect is vereist wanneer je een bouwaanvraag doet.
Staat er voor jou een IER op de planning? Ontdek hier meer informatie.
Extra voordelig tarief voor een enige eigen ‘bescheiden’ woning: wat is de maximale aankoopprijs voor Antwerpen?
Tegenwoordig vind je heel wat tools online om je registratiebelasting te berekenen. Als je daar wat mee speelt, merk je al snel dat er een groot verschil is tussen een aankoopprijs van 220.000 euro en 230.000 euro in Antwerpen. In ‘kernsteden’, zoals dus Antwerpen, is 220.000 euro dan ook de grens voor een ‘bescheiden’ woning. Blijf je daar onder, dan krijg je een extra rechtenvermindering van 5.600 euro. Zelfs als je al geniet van het laagste tarief, namelijk 5% in het kader van een IER, geniet je nog van een vermindering van 4.800. Om het met de gevleugelde woorden van Jan Becaus te zeggen: da’s gene kattenpis.
Onder die kernsteden vallen ook de Vlaamse Rand rond Brussel en grote steden zoals Mechelen, Brugge, Hasselt, enzovoort. Hier vind je ze opgesomd. In andere Vlaamse steden en gemeenten is de maximale grens 200.000 euro.
Samengevat: hoeveel registratiebelasting betaal ik op mijn woning?
- 6% als het gaat om een enige, eigen woning.
- 5% als je een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) onderneemt (zowel puur als renovatie als bij een sloop en herbouw).
- 10% als je niet aan de criteria voor bovenstaande gunsttarieven voldoet.
Koop je een ‘bescheiden woning’ in Antwerpen? Dan geniet je bij een maximale aankoopprijs van 220.000 euro van een extra vermindering: 5.600 euro als je 6% registratiebelasting betaalt, 4.800 euro als je 5% verkooprecht betaalt.
Voilà, bij deze ben je helemaal klaar om de vastgoedmarkt te veroveren. En heb je meteen een interessant topic om volgend jaar tijdens de ongemakkelijke stiltes van het kerstdiner te bespreken. Graag gedaan.
