Dat de Vlaming een baksteen in de maag heeft, hoeft niet meer gezegd. Vastgoed blijft dan ook een stabiele investering, zeker op vlak van opbrengsteigendommen. Ben je zelf momenteel een verhuurder die van plan is om het verhuurde pand te verkopen? Of ben je als koper op zoek naar een opbrengsteigendom, om zelf te verhuren of voor eigen gebruik? Weet dan dat je rekening moet houden met bepaalde voorwaarden. In deze blog zetten we de belangrijkste op een rijtje – zowel voor de verkoper als voor de koper.
Belangrijk: wij gaan uit van een een standaard huurcontract van 9 jaar.
Ik wil mijn opbrengsteigendom verkopen
Geen zin meer in de administratieve rompslomp van het huisbaas-zijn? Of heb je een nieuwe investering op het oog? Hoe dan ook beslis je op een bepaald moment misschien om je opbrengsteigendom te verkopen. Wat voor jou bij de verkoop vooral belangrijk is, is de informatieplicht ten aanzien van kandidaat-kopers en de communicatie naar je huurder(s) toe.
Informatieplicht
Als verkoper heb je de verplichting om mogelijke kopers op de hoogte te stellen van je verhuuractiviteiten. Koop breekt dan ook geen huur, en dat is voor kopers vitale informatie. Idealiter steek je de huurovereenkomst mee in het compromis. De koper zal ook vragen hebben over de staat van de woning, de huidige huurprij(s)(zen) en hoe tijdig die prijs betaald wordt. Daar bereid je je dus best al op voor.
Communicatie naar huurder(s)
Het is niet verplicht om naar je huurder(s) te communiceren dat je het pand gaat verkopen. De huurovereenkomst wordt dan ook exact overgenomen wordt door de koper: er verandert eigenlijk niets, behalve dan het rekeningnummer waarop ze de huur storten. Toch is het aan te raden om je huurder(s) ervan op de hoogte te brengen. De transparante communicatie maakt het makkelijker om tijdstippen af te spreken waarop geïnteresseerde kopers het pand kunnen komen bezoeken. In principe moet(en) je huurder(s) akkoord gaan met 2 à 3 bezoekmomenten per week, maar dat kan je onderling afspreken.
Huurwetgeving blijft gelden
Je las het al hierboven: voor de huurder verandert er dus niets. De nieuwe eigenaar krijgt geen extra opzegmogelijkheden en moet zich aan de normale huurwetgeving houden.
Ook bij de verkoop van je opbrengsteigendom komt heel wat administratie kijken. Geen goesting in? Straf neemt de verkoop graag van je over. Contacteer ons voor meer info.
Ik wil een opbrengsteigendom kopen
Is je oog gevallen op een interessante opbrengsteigendom en zegt de titel ‘huisbaas’ je wel wat? Of wil je een verhuurd pand ombouwen naar je eigen woning? Beide pistes zijn een optie wanneer je een verhuurde woning wil kopen, al is het van groot belang om je op voorhand goed te informeren. Wij doen alvast een aanzet, maar raden je aan om professioneel juridisch advies te vragen als je een aankoop serieus overweegt.
Verder verhuren
Als je de woning verder wil verhuren, vraag je op voorhand best informatie op over de staat van de woning, de huidige huurprijs en de tijdigheid waarmee de huurder(s) betalen. Elk element heeft dan ook een invloed op je investering (en dus beter ook op je bod).
Met je aankoop neem je de verplichtingen van de vorige verhuurder over, en dat van zodra de authentieke akte verlijdt. In principe heb je dus meteen in de maand die volgt de huur op je rekening.
Renoveren voor verhuur
Is het pand aan een opfrissing toe? Dan heb je met wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken een geldige reden om het huurcontract op te zeggen. Weet wel dat je dit alleen kan aangeven wanneer een driejarige periode verstrijkt. Daarna houd je nog rekening met 6 maanden opzegstermijn (tenzij anders onderling afgesproken). Je geplande werken moeten ook meer inhouden dan een likje verf:
- Je moet kunnen bewijzen dat je effectief te werk gaat in het gedeelte waar de huurder woont. Dak- en gevelwerken tellen dus niet, net als werken aan pakweg een tuin.
- De werken moeten na de opzegtermijn binnen de 6 maanden beginnen en aflopen binnen de 24 maanden na verstrijken van die termijn. De huurder mag je vragen om daar bewijsstukken voor te leveren.
- Voldoe je niet aan bovenstaande elementen? Dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. Slik.
Huurcontract omzetten voor eigen gebruik
Als je van plan bent om zelf in te trekken in de woning, dan moet je er de huurovereenkomst bijnemen om te zien wat je opzegmogelijkheden zijn.
Als het om een huurovereenkomst met vaste datum gaat (en dus een geregistreerde overeenkomst), dan kan je te allen tijde opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden.
Gaat het om een niet-geregistreerde (en dus bijvoorbeeld mondelinge) overeenkomst? Dan moet je kijken naar de huurtermijn. Als de huurder nog geen 6 maanden in het pand verblijft, kan je de huur onmiddellijk opzeggen. Verblijft de huurder er al langer dan 6 maanden, dan is de situatie eigenlijk hetzelfde als bij een geregistreerd contract (= 6 maanden opzegtermijn).
Zo, de huurwetgeving bij verkoop in a nutshell. Zit je toch nog met vragen? Geef ons een seintje op hallo@strafvastgoed.be of bel naar 03 283 64 64. Check deze blog ook regelmatig voor updates: de huurwet durft al wel eens veranderen.
