Je woning verkopen en diezelfde dag nog verhuizen naar een nieuwe stek: beide puzzelstukjes vallen niet altijd gedroomd gemakkelijk in elkaar. Logisch ook, want er zijn heel wat partijen mee gemoeid:
- Jij, als eigenaar, die verkoopt
- De koper van je huidige woning
- Jij, als koper, die een woning aankoopt
- De verkoper van je nieuwe woning
- Drie notarissen: die van jou, die van je koper en die van de verkoper van je nieuwe thuis
Dat zorgt ervoor dat je soms noodgedwongen een paar maanden in je tienerkamer van je ouderlijk huis moet logeren. En tijdelijk kamperen met een inboedel die je niet zomaar kan stockeren, daar heeft niemand zin in.
Laat me je alvast geruststellen: met een goede voorbereiding kan je dit soort scenario’s zeker vermijden. Dat hebben de voorbije 10 jaar als vastgoedmakelaar me wel geleerd.
De keuze om eerst je woning te verkopen of eerst een nieuw huis te kopen, hangt af van twee parameters:
- Gemiddelde termijnen van kopen en verkopen
- Fiscale en financiële implicaties van kopen en verkopen
Hieronder bekijken ik ze in detail. Let’s go!
Gemiddelde verkoop- en aankooptermijnen
In vastgoedland is het moeilijk om harde cijfers te geven, net omdat onze sector zo afhankelijk is van specifieke situaties. Toch bied ik je graag een tijdsindicatie van het verkoop- en aankoopproces van een woning.
De rol van de notaris
De tijdspanne die het gemakkelijkst in te schatten is, is de tussenkomst van de notaris. Voor zowel de aankoop als de verkoop van een woning geldt dat een notaris de koop officieel maakt. Dat noemen we het verlijden van de akte. Vooraleer je bij de notaris terechtkomt, teken je wel al een compromis of een belofte samen met de (ver)koper. Daar komt een voorschot van 5 à 10% bij kijken.
Nadat de compromis getekend is, heb je volgens de wet nog 4 maanden om de akte te laten verlijden. Die termijn kan je zeker vervroegen in samenspraak met de andere partij, maar reken toch zeker op 2 maanden om je akte voor te bereiden.
Je woning verkopen
Gemiddeld duurt het tussen de 1 en de 6 maanden om een woning te verkopen, van je zoekertje tot je handtekening onder de akte. Onderstaande criteria beïnvloeden die termijn:
- Vraagprijs (tip: in deze blog lees je hoe je de waarde van jouw woning kan verhogen)
- Type pand (huis, appartement, studio, bouwgrond, etc)
- Marktsegment
- Geleverde service van de verkoper of de vastgoedmakelaar
In het algemeen ga je er beter vanuit dat er snel 6 maanden zitten tussen je beslissing om te verkopen en het ontvangen van je geld.
Een nieuwe woning kopen
Hier hangt de termijn vooral af van je zoekcriteria. Als je in Antwerpen een leuke instapklare woning met 4 slaapkamers en een tuin zoekt rond de €300.000, dan zit je in een marktsegment met heel wat concurrentie. Mik je eerder op een simpel, te renoveren appartement met 2 slaapkamers rond de €150.000, dan zal je zoektocht in principe korter zijn. Met deze gouden zoektips ben je andere kopers sowieso te slim af.
Een voorwaarde die je helemaal zelf in de hand hebt, is hoe snel je durft te beslissen.
In ieder geval reken je – van de start van je zoektocht tot de sleutel op de deur – best op een aankoopproces van 8 maanden.
In de praktijk duurt de zoektocht naar een nieuwe woning dus meestal langer dan de verkoop. Da’s natuurlijk op voorwaarde dat je een realistische prijs stelt voor je huidige stek.
Fiscale en financiële implicaties
Timing is één ding – ook het financiële plaatje beïnvloedt je keuze om eerst te verkopen of kopen. De volgorde van aankoop en verkoop heeft dan ook bepaalde gevolgen. In de praktijk houd je best rekening met deze twee indicatoren: meeneembaarheid en het overbruggingskrediet.
Meeneembaarheid
Meeneembaarheid houdt in dat je registratierechten die je reeds betaalde (op je huidige of vorige woning, bijvoorbeeld) kan meenemen naar je volgende aankoop.
Verkoop je eerst je woning? Dan wordt het meeneembare bedrag meteen verrekend bij de nieuwe aankoop.
Koop je eerst een nieuwe thuis? Dan moet je een terugstorting aanvragen van zodra je oude woning verkocht is. Let op: tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige of vorige woning mag maximaal 2 jaar zitten.
Het overbruggingskrediet
Als je eerst een nieuwe woning koopt, doe je in principe een beroep op de bank om de aankoop te financieren. Op dat moment heb je namelijk nog geen geld ontvangen voor je huidige woning. Dat betekent ook dat je nog vast zit aan de hypothecaire afbetaling ervan.
Het verbaast je vast niet dat een dubbele afbetaling voor de meeste kopers een te zware last is. Daarom biedt de bank een overbruggingskrediet aan. Dit krediet is eigenlijk een voorschot van het geld dat je nog zal ontvangen na verkoop. Het bedrag is gelijk aan de verkoopprijs van je oude woning, minus de nog openstaande schulden aan de bank.
De looptijd van een overbruggingskrediet is bespreekbaar bij de bank, net zoals de insteresten, maar wel beperkt in tijd (ca. 12 tot 36 maanden). Mijn tip: ga onderhandelen met meerdere financiële instellingen.
Het grote voordeel van een overbruggingskrediet? Je moet geen kapitaal aflossen tijdens de looptijd (en in sommige gevallen zelfs geen interesten). Van zodra je oude woning verkocht is, creëert de bank een nieuw hypothecair krediet – deze keer dan voor je nieuwe woning, uiteraard. Het overbruggingskrediet wordt afgesloten, en je betaalt gewoon opnieuw de lasten zoals voorheen (’t is te zeggen – volgens de voorwaarden van je nieuwe lening).
Voorbeeld
Ben en Tinne verwachten een tweede kindje. Ze gaan daarom op zoek naar een grotere woning. Hun huidige plek is €300.000 euro waard. Ze namen een hypotheek van €250.000 euro, waarvan ze al €100.000 hebben afbetaald. Bij de verkoop van hun woning zouden ze dus nog €150.000 overhouden.
Bam! Droomhuis gespot. Ze kunnen het kopen voor €400.000. Ze gaan een overbruggingskrediet aan: ze krijgen de €150.000 (waarop ze dus geen kapitaal meer moeten aflossen – dit is na verkoop wat ze effectief zouden overhouden) als voorschot van de bank en gaan voor de resterende €250.000 een nieuwe hypothecaire lening aan.
Wat als… De hele planning toch in de soep loopt?
Stel: je hebt alle voor- en nadelen overwogen, alles goed voorbereid en een stappenplan opgesteld. Dit kan niet meer foutlopen. Toch? Jammer genoeg durft de realiteit al eens anders uit te pakken. Zo kan je in een situatie terechtkomen waarbij de standaardtermijnen voor één van de partijen een probleem opleveren. De verkoper van je droomwoning is aan het verbouwen, en die plannen lopen serieus vertraging op. Of de koper van je huis moet plots vroeger uit zijn huurappartement dan je had verwacht.
Wat de reden ook is: laat niets aan het toeval over. Maak goede afspraken op papier – je notaris is hier een dankbare bondgenoot.
In ieder geval is het altijd mogelijk om er samen met de (ver)koper uit te komen. Zo gebeurt het al eens in de praktijk dat de verkopende partij toch nog in het huis blijft wonen na de ondertekening van de akte. In het vakjargon noemen ze dat ‘bezetting ter bede’: de vorige eigenaar van je nieuwe woning “bezet” je nieuwe woning voor een afgesproken termijn. Vaak komt daar een bezettingsvergoeding bij kijken. Laat je ook hierin zeker bijstaan door je notaris.
Samengevat: eerst je huidige woning verkopen, of eerst een nieuwe woning kopen?
Als je ’t mij vraagt, dan lijkt het me beter om eerst rustig je tijd te nemen om je droomwoning te vinden. Zo komen we terug bij die mijlpaal: een huis kopen is een grote stap in je leven. Wil je die beslissing echt onder tijdsdruk maken, omdat je appartement bijvoorbeeld sneller verkocht geraakte dan je had verwacht?
Als je voor deze comfortabele weg kiest, dan koop je dus eerst je nieuwe woning alvorens je jouw eigen woning te koop zet. In de praktijk is dit wel meestal de duurste optie, tenzij je de akte van je verkoop kan plannen voor de akte van je aankoop plaatsvindt. Da’s niet altijd een optie. Je houdt dus beter rekening met de financiële implicaties.
Niet elke situatie leent zich natuurlijk voor deze keuze. Als het financiële plaatje voor jou niet zo evident is, of je zit met een pand dat moeilijk verkoopbaar is, dan kan het beter zijn om eerst je woning te verkopen.
Welke volgorde voor jou ook het best past – ik wens je veel succes met deze nieuwe stap in je leven. Enne, als we moeten komen helpen verhuizen, dan horen we het wel hé.
Maak je deze beslissing liever niet alleen?
Dan is er Straf! Of, algemener: dan zijn er altijd experts die je graag begeleiden doorheen het proces. Ik zei het al een paar keer: elke situatie is anders. De beslissing om eerst te kopen of te verkopen, moet je echt bekijken van woning tot woning. Een specialist in zijn vak adviseert je over de duurtijd en haalbaarheid van jouw specifieke verkoop en stuurt tegelijkertijd je verwachtingen rond een nieuwe aankoop bij.
Op die manier leg je samen alle puzzelstukjes en kom je tot het beste besluit.
De verkoop van je huidige woning én de aankoop van je nieuwe stek worden zo een pak aangenamer, en je vermijdt de frustraties en chaos die dit proces voor heel wat onvoorbereide (ver)kopers oplevert.
Bekijk je graag samen met Straf welke stappen je best eerst zet? Neem dan zeker vrijblijvend contact met me op via benjamin@strafvastgoed.be.
