Of je nu droomt van een gîte in de Franse Provence om onze Belgische kwakkelzomers te ontlopen of eerder denkt aan een gezellige chalet in de Ardennen: voor heel wat Belgen staat een tweede verblijf op de bucket list. Een sweet escape in het binnen- of buitenland heeft dan ook heel wat voordelen. Altijd kunnen ontsnappen aan de rat race zonder urenlang recensies te lezen op Airbnb en nooit meer betalen voor een late check-out zijn er daar alvast twee van. Maar vallen er evenveel voordelen te rapen op financieel en fiscaal vlak? Alles wat je moet weten over een tweede woning en de gevreesde tweedeverblijfstaks lees je in deze blog.
Stating the obvious
Voor we duiken in de complexe wereld van tweedeverblijftaksen en dubbelbelastingverdragen, sommen we enkele logische kosten op waar je rekening mee moet houden. “Eerst en vooral moet je het tweede verblijf kunnen aankopen, met of zonder lening”, vertelt Straf-oprichter Philippe. “Daarnaast kost onderhoud ook geld: voor je tweede woning zal je dus ook minstens elektriciteit en water moeten voorzien.” Wie een appartement koopt, moet ook denken aan de maandelijkse vaste kosten voor de syndicus. Tot slot zijn er de noodzakelijke verzekeringen die je moet afsluiten voor je veilig gebruik kan maken van je extra stek.
Nog mee? We hopen van wel, want vanaf nu gaan we de iets meer ingewikkelde toer op. Adem in, adem uit – denk aan de rust van wiegende bomen of brekende golven – en lees verder!
Een tweede verblijf in België
We beginnen met iedereen die liever dichter bij huis blijft en een tweede verblijf zoekt aan pakweg de kust of in de Ardennen. Disclaimer: als je serieus een tweede verblijf overweegt, zal je uiteraard iets meer nodig hebben dan deze blog. Laat je dus bijstaan door een expert voor je de knoop doorhakt.
Eigenaars van een tweede verblijf in België betalen 3 types van belastingen: onroerende voorheffing, lokale belastingen en personenbelasting.
Onroerende voorheffing
Wie al vastgoed bezit op Belgische bodem, is welbekend met de factuur van de ‘grondlast’ die je élk jaar in de bus krijgt en die je op de een of andere manier toch nooit ziet aankomen. “De onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen van je onroerende goed (= je huis of appartement). Voor je tweede verblijf is dat niet anders. Ook hier moet je rekening houden met dezelfde variabelen: de basisheffing, de opcentiemen voor de provincie en de opcentiemen voor de gemeente”, aldus Philippe. Logischerwijze verschilt dat van plaats tot plaats, en die verschillen kunnen hoog oplopen: waar de gemeente De Haan 1.400 opcentiemen rekent, hanteert Dinant er 2.800.
Het grote verschil tussen de gezinswoning en een tweede verblijf is dat je hier geen vermindering van de onroerende voorheffing krijgt voor bijvoorbeeld kinderen ten laatste of een gehandicapte persoon.
Opcentiem: voorbeeld
In alle eerlijkheid hebben we nog nergens een goéde definitie van opcentiem gevonden. Daarom maken we het even tastbaar met een rekensom (zei niemand, ooit, maar we doen ons best). Stel: je tweede verblijf in De Haan heeft een kadastraal inkomen van 1.582 euro. De Haan ligt in Vlaanderen, dus we houden rekening met de basisheffing van het Vlaamse gewest: 3,97%. Als we dan 3,97% van 1.582 berekenen, komen we uit bij 62,80 euro. Anders gezegd is dat de onroerende voorheffing die het Vlaams gewest vraagt.
Daar moeten we nog de opcentiemen van de provincie en de gemeente bij optellen. De provincie West-Vlaanderen heft (in 2021) 186,22 opcentiemen oftewel afgerond 1,9 keer de hoofdsom van de belasting. 39,55 euro x 1,9 = 119,32 euro. De derde variabele is dan de gemeente: die heft 1.400 opcentiemen of dus 14 keer de belasting van het gewest. 39,55 euro x 14 = 879,2 euro.
Wat ons dan nog rest, is alle variabelen optellen: 62,80 + 119,32 + 879,2 = 1.061,32 euro. Dat is dus de invloed van opcentiemen op je onroerende voorheffing. Hoe lager die zijn, hoe minder je betaalt. Hashtag the more you know.
Lokale belastingen
Lokale kaas, lokale wijn, lokale charcuterie, lokale specialiteiten… Maar helaas ook lokale belastingen.
Tweedeverblijfstaks
Zo’n 75% van alle gemeenten in België heft een taks op je tweede verblijf. Die tweedeverblijfstaks varieert tussen € 420 en € 1.200 euro, met de kustgemeenten als dure uitschieters. Dat bedrag betaal je dan omdat je gebruik maakt van de gemeentelijke infrastructuur en de dienstverlening.
Om de taks is onder andere aan onze kust al een en ander te doen geweest. Je zou deze belasting namelijk discriminerend kunnen noemen: inwoners van bijvoorbeeld Koksijde of De Panne genieten evengoed van die diensten, maar betalen er geen gemeentebelasting voor. Je kan de taks dus betwisten, op basis van schending van het gelijkheidsbeginsel. Test Aankoop deed deze zomer nog een oproep om dat zeker te doen.
Milieubelasting
Sommige kustgemeenten hebben een forfaitaire milieubelasting die wél waterdicht is en waar je dus niet onderuit kan. In de Ardennen maak je dan weer kans op een forfaitaire huisvuilbelasting. Bijlange niet zo duur als een tweedeverblijfstaks, maar nog steeds een kost om in het achterhoofd te houden.
Leegstandtaks
Niet vaak aanwezig in je tweede verblijf? Dan riskeer je ook nog een leegstandtaks.
Personenbelasting
Tot slot is het ook verplicht om je tweede verblijf op te nemen in je belastingaangifte, of je het nu verhuurt of niet. “Ook hier ligt het geïndexeerde kadastraal inkomen aan de basis van de belasting”, vertelt Philippe. “Dat inkomen wordt dan bij je andere inkomsten geteld, wat vervolgens mee bepaalt in welke schijf je terechtkomt.” Je tweede verblijf kan dus ook een impact hebben op je jaarlijkse belastingafrekening. En nee, het heeft geen zin om het niet aan te geven: de internationale gegevensuitwisseling maakt het voor België héél gemakkelijk om erachter te komen of je vastgoed bezit in het buitenland.
Een tweede verblijf in het buitenland
Heeft de flutzomer van 2021 je officieel doen beslissen om je tweede verblijf op een locatie met zongarantie te zoeken? Ook dan lonken er extra kosten om de hoek. We zijn hierboven geëindigd met de personenbelasting: daar beginnen we hier mee.
Personenbelasting
Want: nu je in het buitenland koopt, moet je dan twéé keer belastingen betalen? Zoals alles wat met geld te maken heeft, is het antwoord niet eenduidig. Als je van plan bent om in een populair land zoals Frankrijk, Spanje, Italië of Portugal vastgoed te kopen, dan heb je geluk: met die landen sloot België een dubbelbelastingverdrag af. Dat betekent dat België een vrijstelling van belasting moet geven omdat jouw gekozen land de belasting mag heffen. Ook met Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije heeft ons land die afspraak.
Nu, we schrijven ‘geluk’, maar da’s natuurlijk relatief. Er wordt nog altijd rekening gehouden met je inkomsten uit het buitenland, ook hier weer op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Die kunnen ertoe leiden dat je in een hogere belastingschijf valt. Een beetje hetzelfde principe als aankopen in België, dus: ofwel merk je er niets van, ofwel… wel. Helaas.
Stel nu dat Slovenië je met haar prachtige natuur veroverd heeft, of dat je je hart verloren hebt aan Monaco, dan betaal je nog de helft van de belasting die je verschuldigd bent in België naast de belasting in het land van je tweede verblijf. Daar geldt het dubbelbelastingverdrag dus niet.
Lokale belastingen
Hier kunnen we moeilijk cijfers voor aanbieden: elk land pakt het anders aan, met soms grote verschillen tot gevolg. Sommige landen hebben bijvoorbeeld een gelijkaardige jaarlijkse belasting als de ons welbekende onroerende voorheffing. Daarbovenop vragen al zeker Spanje en Nederland elk jaar een minimale inkomstenbelasting. Frankrijk en Spanje heffen zelfs een jaarlijkse vermogenbelasting als je vastgoed bezit dat een bepaalde waarde overschrijdt.
Fiscale voordelen van een tweede verblijf
Saving the best for last, want uiteraard is een tweede verblijf meer dan alleen extra kosten en administratieve rompslomp. “Er is een federale intrestaftrek waar je voor in aanmerking komt, op hypothecaire leningen en schuldsaldoverzekeringen”, vertelt Philippe. Als dat je (begrijpelijk) nog niets wijzer maakt, probeer het dan eens met onderstaande alinea.
Januari 2020. Paniek, verdriet, chaos: de Woonbonus verdwijnt in Vlaanderen en Brussel. En toch, een silver lining: de gewesten kunnen dan wel beslissen over het belastingvoordeel voor een gezinswoning, maar niét over dat van een tweede verblijf. Dat valt onder de federale overheid… En aan dat voordeel is nog niet geraakt. Dat betekent dat de intresten op je lening voor je tweede woning sowieso een belastingvoordeel opleveren. In bepaalde gevallen zelfs genoeg om het extra belastbaar inkomen door je tweede verblijf volledig te neutraliseren. Mooi meegenomen. Hoeveel het je exact oplevert, zoek je beter zelf uit: dit artikel van De Tijd is een goed begin.
Stating the obvious vol. II
Niet alle voordelen moeten van financiële aard zijn, natuurlijk. Een plek hebben om te ontsnappen aan het drukke stadsleven of je veeleisende job is sowieso priceless. Heb je dus de middelen en ben je goed geïnformeerd over alle stappen die je moet zetten, dan zeggen wij: ga ervoor. En nodig ons uit op de housewarming. Liefst in Italië. Op een wijngaard. Bij zonsondergang. Dank.
Zit je toch nog met vragen? Bel kenner Philippe op 03 283 64 64 of mail naar philippe@strafvastgoed.be en beloof hem alvast een goede fles rood van die wijngaard. Dan staat hij te springen om te helpen. En te drinken. Of beide. Tegelijkertijd.
