Woningprijzen blijven stijgen, rentevoeten blijven laag en 10% eigen inbreng blijft de norm. Maar wat betekent dat voor jouw woonkrediet? En wat voor invloed hebben de dalende registratierechten en de verplichte schatting op jouw huizenjacht? Emily sprak met Kristof Pintens, onafhankelijke kredietmakelaar bij Immotheker Finotheker.
Dag Kristof! Voor we van start gaan: vertel ons eens waarom we jou als expert woonkredieten mogen opvoeren.
Omdat ik niets anders doe, natuurlijk. (lacht) Ik heb mijn eigen kantoor in Berchem en Merksem als onafhankelijke kredietmakelaar. Immotheker Finotheker werkt met meerdere banken samen, waardoor we een zicht hebben op de voorwaarden van elke bank die bij ons aangesloten is. Elke bank heeft zo zijn eigen criteria, en daar ben ik elke dag mee bezig. Ik ken de markt dus goed.
Ik begin met een algemene vraag. Wanneer moet ik me informeren over een woonlening? Wanneer ik al een specifiek pand op het oog heb?
Idealiter zet je al de eerste stappen wanneer je beslist om aan je zoektocht te beginnen. Dan heb je een goed idee van hoe ver je kan springen met de centen die je hebt. Door je op voorhand te informeren, kom je nadien niet voor verrassingen te staan. Stel dat je een bod doet op een woning en daarna pas ontdekt dat je dossier niet schitterend genoeg is om een lening te krijgen, dan zit je met de gebakken peren.
Ga je dan best eerst bij je eigen bank aankloppen, om te zien wat daar de opties zijn?
In principe hoeft dat niet. Wij hebben de volledige markt in portefeuille en kunnen al je opties dus in kaart brengen.
Er wordt nochtans veel het advies gegeven om te gaan ‘shoppen’ en dus van de ene naar de andere bank te gaan, met als doel om het beste voorstel te onderhandelen.
In sommige dossiers zal dat zeker lukken, in andere zal dat wat moeilijker zijn. Je kan in alles shoppen natuurlijk. De vraag is vooral hoeveel tijd je er wil insteken. Aangezien wij zicht hebben op het totale plaatje, hoef je dat shoppen niet noodzakelijk te doen.
Wanneer je shopt, ontdek je snel dat banken je bepaalde voorwaarden stellen voor je een lening kan afsluiten. Zoals een verzekering.
Klopt. Dat noemen we een bancair product. Elke bank zoekt dan ook een bepaald cliënteel. Dat houdt een bankrekening in, maar evengoed een brandverzekering, een schuld-saldoverzekering, … Je moet daar realistisch in zijn: banken willen je binnenhalen aan de hand van een krediet, maar de rente staat zo laag dat ze hun eigen randproducten doorrekenen. De ene bank is daar wat soepeler in dan de andere, maar de meeste stellen zeker voorwaarden om een krediet te openen.
Wat zijn zo nog voorbeelden van voorwaarden?
Die voorwaarden zijn niet altijd productmatig. Ze kunnen ook te maken hebben met het vastgoed dat je aankoopt. Sommige banken hebben bijvoorbeeld graag energiezuinige woningen in portefeuille. Om die binnen te halen, gaan ze kortingen toepassen zodat je aan interessante tarieven komt. Je dossier moet natuurlijk in aanmerking komen: als je EPC-waarde niet top is, dan krijg je die korting niet.
Zelf moest ik op zoek naar een lening voor een woning én een verbouwing. Niet elke bank staat daarvoor te springen.
Inderdaad, en dat heeft ook te maken met statistiek. Dossiers die een zware verbouwing inhouden, zijn vaak dossiers waar problemen van komen: het budget is op, koppels gaan uit elkaar…
Juist ja.
Ik wil je niet bang maken, hé. (lacht) Maar dikwijls weegt dat op een gezin. Los van de statistieken willen sommige banken zich daar gewoon niet mee bezighouden. Ze willen rechttoe-rechtaandossiers, zonder al te veel poespas. Een kleine renovatie moet nog lukken, maar geen uitgebreide verbouwing die achteraf veel te ingewikkeld is voor hun backoffice.
Tegenwoordig lees je ook veel over het Jaarlijkse Kostenpercentage of het JKP. Er wordt gezegd dat het veel interessanter is om daarnaar te kijken dan puur naar de rentevoet die een bank je geeft. Leg eens uit?
Het JKP is de samenvatting van alles wat je jaarlijks afbetaalt met betrekking tot je krediet. Het bestaat uit een paar componenten.
Component één is de rentevoet. Dat zijn letterlijk de centen die je ontleent aan de bank. Stel: je leent 100.000 euro en betaalt dat terug over 25 jaar. Je rentevoet en dus de vergoeding die je betaalt voor die lening is pakweg 1,5 procent.
De tweede component omvat alle randvoorwaarden. Neem nu de brandverzekering, de schuld-saldoverzekering en de rekening die je al dan niet moet openen bij je kredietverstrekker.
Tot slot is er nog een derde component: de kosten van de notaris. Dan heb ik het niet over de aankoop: dat is het beschrijf en heeft niets te maken met het krediet. Ik heb het over de kosten die gepaard gaan met het vestigen van een hypotheek.
In ons voorbeeld van een lening van 100.000 euro en een rentevoet van 1,5 procent kan je JKP uiteindelijk uitdraaien op 2,5 procent, door hogere kosten van je verzekeringen.
We mogen ons dus niet laten verblinden door een lage rentevoet.
Correct. Wanneer je beslist om in zee te gaan met een bank die alleen in je krediet geïnteresseerd is, dan kom je waarschijnlijk uit op een lager JKP. Je kan dan namelijk zelf op zoek naar de beste prijs voor je brand- of schuld-saldoverzekering. Als je voor een online bank kiest, kost het meestal ook geen geld om een rekening te openen, omdat alles online is. Alweer iets wat wegvalt in je JKP.
Je zei het daarnet zelf: de rente staat heel laag. Is het daarom ook een gunstig moment om een woning of een appartement aan te kopen?
Zeker. De gemiddelde rentevoet ligt nu exuberant laag in vergelijking met 10 jaar geleden. Toen was het tarief ongeveer 4,5 procent. Je kan dus absoluut zeggen dat het een goed moment is om aan te kopen, want de rente staat zeer gunstig. Maar houd dus zeker ook het JKP in het achterhoofd.
Waar lopen kandidaat-kopers vandaag het meest tegen aan wanneer ze op zoek zijn naar een krediet?
Vandaag is dat de eigen inbreng. Het is een algemeen gegeven dat de meeste mensen goed hun boterham verdienen en door de lage rente is er geen probleem qua terugbetalings-capaciteit. Het is de eigen inbreng die moeilijk is. Banken moeten sinds 2020 voorzichtiger zijn. Ze kregen vanuit de Nationale Bank opgelegd om te streven naar een krediet van maximaal 90% van de aankoopprijs.
Dat lijkt me vooral een probleem voor alleenstaanden en jonge koppels.
Inderdaad. Een alleenstaande kan moeilijker sparen, een jong koppel heeft nog niet veel gespaard. Je ziet dus wel dat de gemiddelde leeftijd van kopers tegenwoordig hoger ligt.
Zet een alleenstaande dan sneller de stap zetten om advies in te winnen, net omdat ze beseffen dat kopen moeilijker is?
Dat klopt. Vaak hebben ze het idee dat het moeilijker is voor hen dan voor een koppel. Ik zeg dan dikwijls dat dat niet het geval is. Een koppel zal een grotere woning willen kopen, terwijl een alleenstaande misschien ook tevreden is met een 1-slaapkamerappartement. Die verhouding blijft dus hetzelfde. De eigen inbreng hangt af van de waarde van het pand dat is aangekocht.
Rekenen banken je af op het feit dat je alleen wil kopen?
Zeker niet, maar de parameters – en dus ook je verwachtingen – moeten kloppen. Als je een inkomen hebt van 1700 euro en een eigen inbreng van 20.000, moet ik in mijn berekeningen nogal snel zeggen dat je toch 190 à 200.000 euro moet lenen. Met een inkomen van 1700 euro mag dat wettelijk niet. Je zal te veel afbetalen met wat je aan inkomen hebt. Uiteindelijk komt het er dan op neer dat je maximaal 100 à 110.000 euro kan gaan ontlenen.
Voor een koppel gaat dezelfde regel op: ook zij moeten voldoende van hun inkomen overhouden. Zij hebben dan wel twee lonen, maar kopen meestal ook geen studio. Zij kiezen een duurdere woning en hebben dus meer eigen middelen nodig en een hoger krediet. Als koppel kan je natuurlijk wel gas en elektriciteit delen door twee.
Jouw advies is dus: wees realistisch.
Inderdaad. En stel jezelf de vraag, zeker bij een eerste aankoop: woon ik hier de rest van mijn leven, of is dit eerder een starterswoning? In het geval van dat laatste koop je best rationeel, in plaats van het meteen als een ‘forever home’ te zien. Dat neemt natuurlijk niet weg dat de evolutie niet positief is: er zijn meer eigen middelen nodig, en de woningprijzen zijn sterk gestegen. Wat het nog moeilijker maakt, is dat de lonen niet mee geëvolueerd zijn met deze stijging.
Vastgoedprijzen zijn inderdaad sterk gestegen. Verwacht je dat die stijging zich zal verderzetten of komt er een stagnering aan?
Wat ik zie in de praktijk: vandaag is er weinig aanbod. Veel mensen kijken in dezelfde vijver, en dan heb je altijd kopers die net iets verder kunnen springen. Is dat de prijs opdrijven? Volgens mij niet, want als iemand het aan dat bedrag kan en wil kopen, is het de marktprijs. Of je daar dan rationeel of emotioneel naar kijkt, maakt iedereen voor zichzelf uit. Zolang het aanbod niet verhoogt of verandert, blijf je een basisbehoefte invullen en zullen de prijzen zeker niet dalen.
Los van wat je verwacht: wat vind je zelf van de huidige situatie op de vastgoedmarkt?
Ik hoop dat er vanuit de overheid reguleringen gaan komen. Bepaalde woningtypes vind ik momenteel namelijk te duur. Neem nu te renoveren woningen: die komen vandaag tegen veel te hoge prijzen op de markt. Ik weet niet of dat aan makelaars ligt die dit type woning niet correct kunnen inschatten of aan kopers die zelf denken dat ze een goede zaak doen. Als je puur naar de waarde van de woning kijkt, blijft het een oud pand dat volledig te renoveren is. Met de renovatiekost die je er dan insteekt, eindig je met een veel te dure woning.
En dan is de vraag: haal ik dat geld er achteraf terug uit.
Voilà. Dat zouden toch woningen moeten zijn die je tegen een lagere prijs kan kopen, om de woningmarkt betaalbaarder te maken. Al blijft het moeilijk te benaderen, met de markt die speelt.
Alles draait om een correcte inschatting, en daar is de voorbije weken al heel wat om te doen geweest. Zo zou het binnenkort verplicht worden om een woning te laten schatten vooraleer je een krediet krijgt.
De realiteit leert ons dat er vandaag al heel wat projecten geschat worden door banken. Sommige laten zelfs nu al elk pand schatten: zij hanteren de regel dus al veel langer. Andere banken laten een woning dan weer pas schatten wanneer er grote werken gepland zijn. Voor dat type dossiers verandert er dus niet veel.
Het lijkt mij dat ze vooral bij dossiers die meer dan 90% van de aankoopprijs willen ontlenen een schattingsregel gaan implementeren. Zo kunnen ze dubbelchecken of de persoon effectief een correcte waarde heeft geboden. De markt speelt daar in mijn ogen ook een rol in, natuurlijk. De waarde van een pand is nog altijd wat de markt ervoor wil geven. Dan denk ik niet dat die schatting een groot probleem zal zijn, tenzij je zelf al aanvoelt: heb ik hier niet te veel betaald?
Stel: uit het schattingsverslag blijkt dat je te veel betaald hebt voor je woning. Leent de bank je dan maximaal het geld dat zij denken dat het waard is?
Ja. Maar dat is vandaag ook al. Anders zie je in de statistieken van de bank dat je een lening hebben verstrekt boven de 100%. Dat mag wettelijk niet meer. Als de waarde van een pand 20.000 onder de aankoopprijs wordt geschat, dan zal een bank het kredietbedrag beperken tot de aankoopprijs min 20.000 euro. Anders overfinancieren ze het pand.
Eigenlijk was deze praktijk dus al vrij gangbaar voor de aangekondigde verplichting.
Dat was inderdaad al vrij gangbaar. De sector deed het al, los van dat de Nationale Bank het nu wil verplichten.
Naast de verplichte schatting komt er nog een andere verandering aan. Vanaf 2022 betaal je 12% in plaats van 10% registratierechten op een tweede woning, en belangrijker: maar 3% in plaats van 6% op je eerste woning. Welke impact zal dit hebben op de markt?
Voor investeerders stijgen de registratierechten met 2%, maar ik vermoed niet dat dit veel impact zal hebben. Dat schrijven de kranten ook. In diezelfde kranten schrijven ze ook dat investeerders de markt ontwrichten, maar dat denk ik niet. Een investeerder maakt zijn rekening. En als zijn rekening niet klopt, dan koopt hij niet. Een eerste aankoop is vaak emotioneel, maar een investeerder koopt zuiver rationeel. Wat kost mijn investering, wat kan die opleveren, en is mijn risico voor een groot stuk ingedekt?
Wat wel kan, is dat de investeerder die 2% doorrekent in de huurprijs. Dat is dan weer slecht nieuws voor de huurmarkt. In ieder geval geldt de verhoging van 10 naar 12% pas voor compromissen vanaf 1 oktober 2022. Investeerders hebben dus nog wel wat tijd om hun rekening te maken.
Voor kopers van een eerste woning is het natuurlijk een positieve ontwikkeling: van 6% naar 3%. Gaat dat een effect hebben op de verkoopprijs denk je?
Ik vrees eigenlijk van niet. We zullen het moeten afwachten, natuurlijk. Wat positief is, is dat mensen een hoger budget krijgen. Stel dat je een huis wil kopen van 300.000 euro, dan had je zo’n 30.000 euro nodig om de notaris te betalen. Nu zal dat 9.000 euro minder zijn en dus maar 21.000 euro, als we uitgaan van een instapklaar huis. Je budget stijgt met 3%, maar dat betekent niet dat de prijs voor vastgoed zal dalen. Waar je anders keek naar een huis van 290.000 euro, kijk je nu naar een van 300.000 euro. De waarde van dat pand verandert niet – jij kan die nu gewoon betalen. Anderzijds is het de vraag of de verkoper dat extra budget mee in de prijs gaat calculeren, zodat de koper op het einde van de rit toch hetzelfde betaald heeft.
Wie energetisch verbouwt, moet binnenkort zelfs maar 1% registratierechten betalen.
Daar vraag ik me vooral bij af hoe streng ze dat gaan controleren. Je betaalt je registratierechten op het moment van aankoop. Dan ben je nog niet begonnen aan je renovatie. Gaat de overheid dat achteraf controleren en zeggen: oei, je EPC is niet sterk verbeterd, betaal toch maar meer registratierechten? Of zegt ze eerder: eens gegeven, geen probleem?
Heeft deze nieuwe regeling een effect op woningen die nu verkocht worden, nu er nog geen lagere registratierechten zijn? In principe gaat die regel pas in op 1 januari 2022.
Dat was inderdaad een beetje de vrees, maar ze hebben gekozen om de authentieke akte als ingangsdatum te nemen. Nadat de compromis is getekend, is het in België gangbaar dat de akte 3 tot 4 maanden later wordt ondertekend. Alle eerste woningen die vandaag nog verkocht worden, zouden zonder veel kunst- en vliegwerk sowieso verlijden in januari.
Daar moeten we dus geen schrik voor hebben.
Klopt. Als ze de compromis hadden gekozen als ingangsdatum, was het een heel ander verhaal. Dan had ik – en waarschijnlijk ook jullie – gewoon 3 maanden op verlof kunnen gaan. (lacht)
Weet je wie écht de dupe van dit verhaal is?
Zeg eens?
Kopers in 2020.
Jij dus. (lacht)
Inderdaad. Te laat gekocht voor de woonbonus, te vroeg gekocht om te genieten van verlaagde registratierechten. Is er nog iéts wat wij kunnen doen?
Om een fiscaal voordeel te hebben?
Ja.
Met betrekking op de woning?
Jep.
Ik vrees ervoor.
Ik vrees er ook voor, Kristof.
Je kan natuurlijk langetermijnsparen voor je pensioen, daar krijg je dan wel een fiscaal voordeel van. Maar dat zal het verlies niet compenseren van wat je ofwel met de woonbonus, ofwel met de verlaagde registratierechten had kunnen krijgen.
Hartelijk bedankt voor je tijd. Nu ga ik een potje wenen.
